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资本化率_Capitalization Rate

什么是资本化率？​

资本化率（也称为“cap rate”）是在商业房地产领域中用于指示房地产投资物业预期收益率的指标。

这一指标是基于物业预期产生的净收入计算的，具体方法是将净营业收入除以物业资产价值，并用百分比表示。它用于估算投资者在房地产市场上的潜在投资回报。该数字还帮助确定物业在预计持有期结束时出售时的退出率或终端资本化率。

尽管资本化率在快速比较市场上类似房地产投资的相对价值时非常有用，但它不应作为投资强度的唯一指标，因为它未考虑杠杆效应、货币时间价值或物业改进带来的未来现金流等因素。

关键要点​

  • 资本化率的计算方式是将物业的净营业收入除以当前市场价值。
  • 这一比率以百分比形式表达，估算投资者在房地产投资中的潜在回报。
  • 资本化率最有用的是比较类似房地产投资的相对价值。

理解资本化率​

资本化率是评估房地产投资盈利能力和回报潜力的最流行的指标。

资本化率简单来说代表一项物业在一年时间内的收益，假设该物业是现金购买而非贷款。资本化率反映了物业的内在、自然和无杠杆的回报率。

资本化率的计算公式​

资本化率的计算有几种版本。在最常用的公式中，房地产投资的资本化率是通过将物业的净营业收入（NOI）除以当前市场价值来计算的。数学上表示为：

资本化率 = 净营业收入 / 当前市场价值

其中，

净营业收入是物业（如租金）产生的（预期）年收入，通过扣除物业管理所需的所有费用而得。这些费用包括定期维护费用及物业税。

资产的当前市场价值是根据现行市场价格计算的物业的现值。

在另一种版本中，该数据基于物业的原始资本成本或购置成本来计算。

资本化率 = 净营业收入 / 购置价格

然而，第二种版本并不太受欢迎，主要有两个原因。首先，它会对多年前以低价购买的老旧物业产生不切实际的结果；其次，它无法应用于继承物业，因为其购置价格为零，导致无法计算。

此外，由于物业价格波动很大，采用当前市场价格的第一种版本相比使用固定的原始购置价格更能准确代表情况。

那些想要深入了解资本化率的人可能希望考虑参加在线房地产学校的课程。

资本化率可以告诉你什么​

由于资本化率是基于未来收入的预计估算，因此其波动性极大。因此，了解什么是投资物业的良好资本化率至关重要。

这一比率还指示了收回投资金额所需的时间。例如，资本化率为10%的物业将需要大约10年的时间来收回投资。

不同物业之间的资本化率差异，或者同一物业在不同时间范围内的资本化率变化，代表着不同的风险水平。公式表明，资本化率的数值会在生成更高净营业收入且评估值较低的物业上较高，反之亦然。

重要提示： 没有明确的标准来界定良好或糟糕的资本化率，通常依赖于物业和市场的具体情况。

设想有两处物业，除了地理位置相隔较远外，其余属性相似。一处位于高档市中心，另一处位于城市边缘。

在其它条件相同的情况下，第一处物业的租金会比第二处高，但这将部分被更高的维护费用和税收抵消。市中心的物业由于市场价值显著较高，其资本化率相对较低。

这表明较低的资本化率与更好的估值及更低风险的回报前景相关，而较高的资本化率则意味着相对较低的回报前景，因此风险较高。

虽然上述假设示例使得投资者更容易选择市中心物业，但现实情况可能并非如此简单。根据资本化率评估物业的投资者面临着确定适合风险水平的资本化率的挑战。

戈登模型对资本化率的表示​

资本化率的另一种表示来源于戈登增长模型，也称为股息折现模型（DDM）。这是一种在不考虑当前市场条件的情况下计算公司股票内在价值的方法，股票价值被计算为未来股息现金流的现值。数学上表示为：

股票价值 = 预期年度股息现金流 / (投资者所需回报率 - 预期股息增长率)

重排公式并将其推广到股息以外的内容，

(所需回报率 - 预期增长率) = 预期现金流 / 资产价值

上述表示与前面提到的资本化率基本公式相符。预期现金流价值代表净营业收入，而资产价值则对应物业的当前市场价格。

这导致资本化率等同于所需回报率与预期增长率之间的差值。换句话说，资本化率就是所需回报率减去增长率。

这可以用于评估物业在特定预期回报率下的估值。例如，假设物业的净营业收入为50,000美元，预计每年增长2%。

如果投资者的预期年回报率为10%，则净资本化率将为（10% - 2%）= 8%。将其代入上面的公式，资产的估值为（50,000美元 / 8%）= 625,000美元。

资本化率的局限性​

尽管资本化率可以是稳定收入物业的有用指标，但对于现金流不规则或不稳定的物业则可靠性较低。在这种情况下，使用贴现现金流模型可能是衡量投资物业回报的更好方法。

资本化率仅在物业收入长期保持稳定的情况下才有意义。它未考虑未来风险，例如折旧，或者租赁市场的结构性变化可能导致收入波动。投资者在依赖资本化率计算时应考虑这些风险。

什么是良好的资本化率？​

没有单一的“理想”资本化率值，投资者在评估物业时应考虑自身的风险偏好。通常，高资本化率表明更高的风险水平，而低资本化率表示较低的回报但伴随较低的风险。

尽管如此，许多分析师认为“良好”的资本化率在5%到10%之间，而4%的资本化率表示风险较低但收回投资的时间较长。此外，还需考虑其他因素，比如当地房地产市场的特点，因此重要的是不要仅依赖资本化率或任何单一指标。[1]

影响资本化率的因素​

许多市场因素可能影响物业的资本化率。与其他出租物业一样，位置是决定商业物业回报的重要因素，高流量区域通常伴随更高的资本化率。

同样，要考虑当地市场的其他特征，如竞争物业。一般而言，在一个大型、发达的市场中，物业的资本化率往往较低，因为其他企业的竞争压力。

未来趋势，如当地市场的增长，也会影响物业的长期资本化率。

最后，你在物业上投资的资本量也会影响资本化率。一项使物业更具吸引力的翻新可能会提高租金，从而增加业主的营业收入。

资本化率的例子​

设想约翰有100万美元，并且他正在考虑投资于两个可用的投资选项：一种是投资于政府发行的国债，年利率为3%，是被认为最安全的投资；另一种是购买一栋拥有多个租户的商业建筑，预计将支付定期租金。

在第二种情况下，假设每年收到的租金总额为90,000美元，而投资者需支付20,000美元用于各种维护费用和物业税。这样，物业投资的净收入为70,000美元。假设在第一年，物业价值维持在100万美元的原购买价格上。

资本化率将计算为（净营业收入/物业价值）= 70,000美元/100万美元 = 7%。

这一7%的投资回报率比安全的国债的3%回报要好。额外的4%即代表投资者通过投资物业市场而比投资于安全国债所承受的风险所获得的回报。

房地产投资是有风险的，且在某些情况下，回报（由资本化率所示）可能会有很大变动。

举例来说，部分租户可能搬出，物业的租金收入可能减少到40,000美元。扣除20,000美元的维护费用和物业税，假设物业价值保持在100万美元，资本化率则为（20,000美元 / 100万美元）= 2%。此值低于无风险国债的回报。

在另一种情况下，假设租金收入保持在90,000美元，但维护成本和/或物业税显著增加到50,000美元。此时的资本化率将为（40,000美元 / 100万美元）= 4%。

注意： 注意利率。一般而言，资本化率在利率上升时会增加。

在另一种情况下，如果物业的当前市场价值降到80万美元，而租金收入和各种成本保持不变，资本化率将上升至70,000美元/80万美元 = 8.75%。

从本质上讲，从物业产生的收入水平、与物业相关的费用以及物业的当前市场估值都可能显著改变资本化率。

理论上，物业投资者可获得的超额回报（超出国债投资的部分）可以归因于导致上述情况的相关风险。风险因素包括：

  • 物业的年龄、位置和状态
  • 物业类型：多家庭、办公室、工业、零售或休闲
  • 租户的偿付能力和租金的定期收取
  • 租户租约的期限和结构
  • 物业的整体市场价格及影响其估值的因素
  • 该地区的宏观经济基本面以及影响租户业务的因素

我应该设定怎样的资本化率？​

投资物业的资本化率应在4%到10%之间。具体数字将取决于物业所处的位置以及使投资划算所需的回报率。[2]

更高还是更低的资本化率更好？​

一般而言，资本化率可以被视为风险的衡量指标。因此，确定更高还是更低的资本化率更好将取决于投资者及其风险特征。较高的资本化率意味着投资承受更高的风险，而较低的资本化率则意味着投资承受较低的风险。

资本化率与投资回报率有什么区别？​

投资回报率指的是在特定时间范围内投资的潜在回报。资本化率则告诉你投资当前的回报或应该实际出现的回报。

总结​

资本化率用于衡量商业出租物业的盈利能力。高资本化率表示相对于最初投资规模的相对高收入。然而，还有其他因素需考虑，例如风险和当地市场动态。投资者应谨慎综合考虑多项指标，而不仅仅是资本化率。

参考文献​

[1] Fortune Builders. "What Is a Good Cap Rate and How to Calculate It."

[2] NOLO. "Evaluation Cap Rate: Is That Residential Real Estate Property Worth It?"